Colinas de Bello Monte: ¿Puede la resiliencia sísmica convertirse en un nuevo factor de valorización urbana?
Introducción
Durante décadas, el valor inmobiliario de Caracas ha estado determinado por una combinación de factores relativamente conocidos: ubicación, accesibilidad, calidad de las edificaciones, servicios, seguridad, oferta comercial, proximidad a centros empresariales y disponibilidad de espacios urbanos.
Sin embargo, en una ciudad situada en una región de elevada actividad sísmica, existe otro factor que merece recibir mucha más atención: la relación entre el lugar donde se construye una urbanización, las características geológicas del terreno y su comportamiento frente a un terremoto.
Esta cuestión adquiere especial relevancia en Colinas de Bello Monte, una urbanización cuya localización sobre las laderas que bordean el valle de Caracas plantea una condición urbana diferente a la de sectores asentados directamente sobre los depósitos sedimentarios profundos de la cuenca.
La investigación científica desarrollada para la microzonificación sísmica de Caracas ha demostrado que el comportamiento del terreno durante un terremoto no es uniforme en toda la ciudad. El espesor de los sedimentos, las propiedades dinámicas del suelo, la geología, la geomorfología y las condiciones topográficas pueden modificar significativamente la respuesta sísmica local. El Proyecto de Microzonificación Sísmica de Caracas, desarrollado entre 2005 y 2009, precisamente buscó identificar estas diferencias para establecer zonas con comportamientos sísmicos semejantes.
Esto conduce a una pregunta que hasta ahora ha recibido poca atención desde la perspectiva inmobiliaria:
¿Puede la resiliencia sísmica de una determinada localización convertirse en un componente adicional del valor de sus inmuebles?
La hipótesis de este trabajo es que, en un mercado inmobiliario cada vez más condicionado por el riesgo, la ubicación geológica y la exposición diferencial a los efectos de un terremoto pueden comenzar a adquirir un peso económico comparable al de otros atributos tradicionalmente utilizados para determinar el precio del metro cuadrado.
"Mapa de Microzonificación Sísmica de Caracas"
Fundación Venezolana de Investigaciones Sismológicas:
Definición de microzonas de respuesta sísmica similar. Para la delimitación y ajuste de las microzonas sísmicas del Área Metropolitana de Caracas y Barquisimeto, se añadieron varias fuentes de información, como el análisis geomorfológico, geológico y geofísico de los sedimentos en el valle, el análisis de las rocas expuestas en laderas, la evaluación de la topografía y el análisis de los daños reportados durante el terremoto de Caracas de 1967 (Figuras de la 5 a la 12).
"Mapa de Microzonificación Sísmica de Caracas"
Definición de microzonas de respuesta sísmica similar. Para la delimitación y ajuste de las microzonas sísmicas del Área Metropolitana de Caracas y Barquisimeto, se añadieron varias fuentes de información, como el análisis geomorfológico, geológico y geofísico de los sedimentos en el valle, el análisis de las rocas expuestas en laderas, la evaluación de la topografía y el análisis de los daños reportados durante el terremoto de Caracas de 1967 (Figuras de la 5 a la 12).
Caracas no se comporta sísmicamente como una ciudad homogénea
El terremoto no afecta de la misma manera a todos los puntos de una ciudad.
Dos edificios situados a pocos kilómetros de distancia pueden experimentar movimientos del terreno significativamente diferentes durante un mismo evento sísmico. Esto ocurre porque las ondas sísmicas interactúan con las características geológicas y geomorfológicas locales.
La investigación de microzonificación de Caracas identificó diferentes unidades geológicas y propuso once microzonas consideradas homogéneas desde el punto de vista sísmico. Entre los parámetros estudiados se encuentran las características del subsuelo y la presencia de depósitos aluviales.
El problema resulta especialmente evidente en el valle de Caracas. Estudios de efectos de sitio han demostrado que los depósitos sedimentarios profundos pueden amplificar determinadas frecuencias del movimiento sísmico. El terremoto de Caracas de 1967 constituyó una evidencia histórica particularmente importante de estos efectos dentro del valle sedimentario.
Por esta razón, hablar simplemente de “un terremoto en Caracas” resulta insuficiente.
La pregunta relevante para evaluar el riesgo inmobiliario es:
¿Qué ocurre en cada sector de Caracas cuando las ondas sísmicas llegan al terreno sobre el cual están construidos sus edificios?
Colinas de Bello Monte como caso de estudio
Colinas de Bello Monte constituye un caso particularmente interesante porque su desarrollo urbano se produjo sobre las laderas y relieves que rodean el valle de Caracas.
Esto introduce una condición geológica y geomorfológica diferente respecto de sectores construidos directamente sobre grandes espesores de depósitos sedimentarios.
Pero existe una precisión fundamental: estar en una zona de roca o de terreno más competente no significa automáticamente que un edificio sea seguro frente a un terremoto.
La respuesta sísmica de una edificación depende de la interacción entre tres componentes principales:
Terreno + estructura + características del movimiento sísmico.
Por ello, cualquier estudio serio de Colinas de Bello Monte debe combinar información geológica, geotécnica, estructural y sísmica.
En las zonas de ladera, además, la investigación de microzonificación de Caracas incorpora un factor adicional: el peligro de deslizamientos inducidos por terremotos. La pendiente, la geología, el grado de meteorización, las condiciones geotécnicas y las modificaciones realizadas por la actividad humana son elementos que deben considerarse.
Por tanto, el argumento correcto no es que “Colinas de Bello Monte es inmune a los terremotos”, sino que determinados sectores pueden presentar condiciones de emplazamiento potencialmente favorables frente a determinados efectos de sitio, algo que debe comprobarse mediante cartografía geológica, microzonificación y estudios específicos.
Del riesgo sísmico al valor inmobiliario
Aquí aparece una dimensión todavía poco explorada.
Tradicionalmente, un comprador observa un inmueble y pregunta:
- ¿Cuánto cuesta?
- ¿Cuántos metros cuadrados tiene?
- ¿Dónde está?
- ¿Tiene estacionamiento?
- ¿Tiene ascensor?
- ¿Está cerca de servicios?
- ¿Cuál es el estado del edificio?
En una ciudad sísmica debería comenzar a formularse una pregunta adicional:
¿Qué nivel de exposición al riesgo tiene este inmueble por el lugar donde está construido?
La respuesta puede convertirse progresivamente en un atributo económico.
Si dos propiedades presentan características arquitectónicas similares, pero una se encuentra en un sector con mejores condiciones geológicas y menor amplificación esperada del movimiento sísmico, mientras que la otra está localizada sobre depósitos sedimentarios profundos susceptibles de producir mayores efectos de sitio, esa diferencia podría adquirir valor para compradores, aseguradoras, inversionistas y entidades financieras.
No significa que la diferencia pueda traducirse automáticamente en un porcentaje determinado del precio por metro cuadrado.
Significa que existe una variable de valor potencialmente cuantificable que merece ser investigada.
Una nueva ecuación para entender el valor urbano
El precio de un inmueble puede analizarse inicialmente mediante una combinación de variables tradicionales:
Valor inmobiliario = ubicación + accesibilidad + servicios + calidad constructiva + estado de conservación + oferta/demanda.
Pero para una Caracas del futuro podría ser necesario incorporar una variable adicional:
Valor inmobiliario = ubicación + accesibilidad + servicios + calidad constructiva + estado de conservación + oferta/demanda + resiliencia territorial.
Esta última variable podría incluir:
- condición geológica del emplazamiento;
- tipo y profundidad de los sedimentos;
- respuesta sísmica local;
- proximidad a fallas activas o potencialmente activas;
- pendiente y estabilidad del terreno;
- vulnerabilidad estructural;
- antigüedad y sistema estructural del edificio;
- cumplimiento de normas sísmicas correspondientes a su época;
- modificaciones posteriores;
- estado de conservación;
- accesibilidad para servicios de emergencia;
- continuidad de servicios públicos;
- capacidad de recuperación después de un evento.
El objetivo de esta investigación no es afirmar anticipadamente cuánto vale un metro cuadrado en Colinas de Bello Monte.
El objetivo es construir el método que permita determinarlo.
La revalorización después de un terremoto
Existe además un escenario que merece ser estudiado.
Supongamos que Caracas experimenta un terremoto importante y que, posteriormente, se dispone de información suficientemente precisa sobre los daños registrados en diferentes sectores de la ciudad.
En ese momento podría aparecer una nueva dimensión del mercado inmobiliario.
Las propiedades que hayan demostrado un comportamiento satisfactorio podrían adquirir una percepción de seguridad superior frente a aquellas ubicadas en sectores donde se hayan producido daños significativos.
Esto podría generar un fenómeno de revalorización diferencial.
No necesariamente porque el inmueble haya cambiado físicamente, sino porque habría cambiado la percepción del mercado respecto al riesgo asociado con su localización.
La evidencia histórica sería entonces particularmente importante.
El terremoto de 1967 demostró que los efectos dentro de Caracas podían variar considerablemente según las condiciones locales del terreno. La investigación posterior de microzonificación nació, precisamente, de la necesidad de comprender estas diferencias y convertirlas en herramientas para la reducción del riesgo.
Colinas de Bello Monte frente a su entorno metropolitano
La comparación resulta todavía más interesante cuando se incorpora la dimensión económica.
Sectores como Chacao concentran una enorme cantidad de actividades empresariales, comerciales y de servicios, y durante décadas han disfrutado de una fuerte demanda inmobiliaria.
Pero la disponibilidad territorial es limitada.
Colinas de Bello Monte, por su posición estratégica dentro de Caracas, posee una combinación particular de:
proximidad al centro económico + accesibilidad + infraestructura urbana + vistas y condiciones topográficas + disponibilidad residencial + potencial de renovación urbana.
Si a estas características se incorpora una evaluación científica de su comportamiento frente al riesgo sísmico, podría aparecer un nuevo criterio de diferenciación entre sectores urbanos.
La resiliencia dejaría de ser únicamente un concepto relacionado con protección civil.
Podría convertirse también en un activo urbano.
Una investigación pendiente: medir el precio de la resiliencia
Para comprobar esta hipótesis será necesario construir una base de datos inmobiliaria histórica de Colinas de Bello Monte y sectores comparables.
El estudio debería recopilar, entre otros elementos:
- Precio de oferta de cada inmueble.
- Superficie.
- Precio por metro cuadrado.
- Año de construcción.
- Sistema estructural conocido.
- Número de pisos.
- Estado de conservación.
- Ubicación georreferenciada.
- Distancia a estaciones y corredores de transporte.
- Acceso a servicios públicos.
- Equipamiento urbano.
- Condición topográfica.
- Unidad geológica o microzona sísmica.
- Evidencia de daños durante eventos sísmicos históricos.
- Tiempo de permanencia de las propiedades en el mercado.
- Precio final de transacción, cuando sea posible obtenerlo.
- Evolución del precio en el tiempo.
Con esta información podría construirse posteriormente un Índice de Valor y Resiliencia Urbana de Colinas de Bello Monte.
Ese índice permitiría comparar inmuebles no solamente por sus metros cuadrados, sino también por las condiciones territoriales que determinan su exposición al riesgo.
El Edificio EICA: una investigación posterior
Dentro de esta investigación general existe un caso particularmente interesante: el Edificio EICA.
Construido en la década de 1950, el edificio constituye un ejemplo de la arquitectura residencial moderna de Colinas de Bello Monte y posee además un elemento artístico de especial interés patrimonial: el mural asociado al artista Ennio Tamiazzo, registrado dentro de investigaciones patrimoniales realizadas para Caracas.
Pero el EICA no debe utilizarse como punto de partida para afirmar que toda Colinas de Bello Monte posee determinadas características de seguridad.
Su valor para la investigación será otro:
servir como caso de estudio de la relación entre arquitectura, patrimonio, antigüedad, comportamiento sísmico y valor inmobiliario.
La documentación histórica del edificio podrá ser utilizada posteriormente para estudiar cómo los propietarios de mediados del siglo XX concebían el riesgo, la propiedad colectiva y la permanencia de una edificación dentro de una urbanización que ya entonces estaba desarrollándose sobre las laderas de Caracas.
El Patrimonio Histórico de Colinas de Bello Monte como Bien de Interés Cultural de la Nación
https://luma.com/8iid0f8y
Hacia una nueva forma de valorar Caracas
La verdadera oportunidad de Colinas de Bello Monte podría encontrarse precisamente en cambiar la manera en que entendemos el valor urbano.
Una ciudad no vale únicamente por lo que tiene.
También vale por qué tan capaz es de resistir y recuperarse de aquello que inevitablemente puede ocurrir.
En una Caracas sísmica, la geología del terreno, la calidad de las edificaciones, la infraestructura, la accesibilidad y la capacidad de recuperación deberían comenzar a formar parte de la conversación inmobiliaria.
Colinas de Bello Monte ofrece un escenario excepcional para estudiar esta hipótesis.
No se trata de afirmar que la urbanización sea “invulnerable”.
Se trata de una pregunta mucho más interesante:
¿Puede una localización territorialmente resiliente adquirir un valor inmobiliario adicional en una ciudad expuesta a terremotos?
La respuesta no debe construirse mediante publicidad ni especulación.
Debe construirse con datos.
Y precisamente ahí comienza esta investigación.
Nota metodológica
Este texto constituye una hipótesis de investigación, no una certificación de seguridad sísmica ni una tasación inmobiliaria. La condición geológica favorable de un sector no elimina el riesgo sísmico y no permite garantizar que una edificación no colapse. La evaluación de cada inmueble requiere estudios geotécnicos y estructurales específicos.
La siguiente fase del proyecto deberá cruzar cartografía de microzonificación sísmica, geología, topografía, inventario inmobiliario y precios históricos para determinar si existe una relación estadísticamente demostrable entre resiliencia territorial y valor del metro cuadrado.
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Portada: Colinas de Bello Monte. 1950
Fotografia aérea.
Fuente: Archivo Historico de la Nación
.Compartido bajo Licencia "Creative Commons": CC BY-NC-ND 4.0
Reconocimiento – No Comercial – Sin Obra Derivada (by-nc-nd)
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